Corona-Krise und die möglichen Folgen für den Immobilienmarkt

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Die Corona-Krise hat die Schweiz fest im Griff. Seit dem 16. März 2020 herrscht Notstand in unserem Land. Restaurants, Bars, Bibliotheken, Kinos und viele weitere Einrichtungen bleiben bis mindestens zum 19. April 2020 geschlossen. Auch Menschenansammlungen von mehr als fünf Personen sind verboten. Die drohende Rezession dürfte auch der Schweizer Immobilienmarkt zu spüren bekommen. Wie stark die Auswirkungen sind, hängt davon ab wie lange die Pandemie anhält.

Wohneigentum

Stabiles Preisniveau erwartet

Trotz immer wieder aufkeimenden Befürchtungen um einen Crash, steht der Wohneigentumsmarkt unserer Einschätzung nach auf soliden Beinen. Nach wie vor geniesst das Wohneigentum eine ungebrochene Beliebtheit. Aufgrund der konjunkturellen Turbulenzen ist es möglich, dass der Erwerb von Wohneigentum kurzfristig eingeschränkt wird. Dies aufgrund dessen, dass zwischenzeitlich die Haushaltseinkommen abnehmen könnten und Wertverluste beim Eigenkapital verkraftet werden müssen. Dies könnte eine dämpfende Wirkung auf die Nachfrage und somit auch auf die Preisentwicklung haben. Auf der anderen Seite wird mit einer rückläufigen Marktversorgung mit neuen Wohneigentumsobjekten gerechnet. Das sinkende Angebot sowie die anhaltend tiefen Hypothekarzinsen wirken preisstabilisierend.

Voraussichtlich wenig Zahlungsausfälle

Aufgrund der rekordtiefen Zinsen sind die Kosten für Eigenheime im Vergleich zu Mietobjekten tief. Auch wenn die Krise in einigen Haushalten zu Einkommensausfällen führen wird, rechnen wir nicht mit einem massiven Anstieg von Zahlungsausfällen im privaten Hypothekarbereich. Dies aus den folgenden Gründen:

  • Durch die beschlossene Nothilfe des Bundes können Einkommensausfälle teilweise kompensiert werden
  • Bei der Kreditvergabe wurden die Hypothekarnehmer auf rund viermal höhere Zinskosten geprüft
  • Die Hypothekarzinsbelastung ist nach wie vor auf Rekordtief

Vermehrte Zwangsversteigerungen von Eigenheimen sind aus den genannten Gründen aus unserer Sicht nicht zu erwarten.

Mietwohnungsmarkt

Rückläufige Bautätigkeit wirkt stabilisierend

Der Mietwohnungsmarkt hat sich zu Jahresbeginn von einer guten Seite präsentiert. Obwohl die Leerstände erneut gestiegen sind, stellten wir eine rückläufige Wohnbautätigkeit fest. Durch die Corona-Krise ist mit einer weiteren Abschwächung der Bautätigkeit in diesem Segment zu rechnen. Ein Teil der sinkenden Nachfrage kann dadurch voraussichtlich kompensiert werden. Trotzdem ist mit weiteren Mietpreisrückgängen zu rechnen.

Druck auf Angebotsmieten steigt

Ein massgeblicher Anteil der Nachfrage nach Mietwohnungen stammt durch die Zuwanderung aus dem Ausland. Aufgrund der faktisch geschlossenen Grenzen sowie einer Abnahme der Beschäftigung im Jahresverlauf wird die Nettozuwanderung im 2020 voraussichtlich tiefer ausfallen als in anderen Jahren. Zusätzlich wird die steigende Arbeitslosenquote die Mietwohnungsnachfrage voraussichtlich beeinträchtigen. Die Zahl der leerstehenden Wohnungen dürfte dadurch steigen und den Druck auf die Angebotsmieten erhöhen. Vermehrte Leerstände könnten bei Inhabern von Wohn-Renditeliegenschaften zu Ertragsproblemen führen. Wobei das Risiko bei Inhabern von nur wenigen Objekten grösser ist als bei Besitzern von diversifizierten Immobilien-Portfolios. Leerstände konzentrieren sich nämlich oftmals auf bestimmte Objekte und treten nicht gleichmässig auf.

Erholung in Sicht?

Eine mittel- bis langfristige Erholung des Mietwohnungsmarktes ist gut möglich. Zieht die Konjunktur wieder an, steigt auch die Nachfrage nach Wohnraum. Diese erhöhte Nachfrage trifft dann aufgrund der rückläufigen Bautätigkeit auf ein reduziertes Neubauangebot.

Welche langfristigen Auswirkungen sind denkbar?

Homeoffice statt Büro

Aufgrund der gemachten Erfahrungen mit Homeoffice ist es durchaus vorstellbar, dass die überfüllten Pendlerzüge zu Stosszeiten bald der Vergangenheit angehören. Durch das vermehrte Arbeiten von zu Hause aus verliert die Nähe zum Arbeitsplatz unter Umständen an Bedeutung. Gleichzeitig könnten Gemeinden wieder an Attraktivität gewinnen, die nicht an einer Hauptverkehrsachse liegen.

Steigende Nachfrage nach Ferienwohnungen

Die Besinnung auf das Schöne in der Nähe könnte mit einer zukünftig höheren Nachfrage nach inländischen Ferienobjekten einhergehen.

Verstärkter Trend zur Urbanisierung

Die ältere Wohnbevölkerung ist besonders stark von der aktuellen Corona-Pandemie betroffen. Soziale Kontakte zur Unterstützung sowie Zugang zu einer guten medizinischen Versorgung sind aktuell von Bedeutung. Dies könnte dazu führen, dass es ältere Personen vermehrt in urbane Zentren zieht.

Flexible Wohnungen sind gefragt

Wird vermehrt von zu Hause aus gearbeitet stellt dies neue Anforderungen an den Wohnbedarf. Eine Aufteilung zwischen Arbeits-, Aufenthalts- und Rückzugsräumen wird wichtiger. Flexibel nutzbare oder aufteilbare Räume könnten zukünftig eine grössere Bedeutung erhalten.

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Fabienne Schindler
Verantwortliche Produktmanagement Hypotheken bei BLKB
Fabienne Schindler ist Betriebsökonomin FH und arbeitet als Produktmanagerin bei der BLKB im Bereich Hypotheken und Immobilien. Sie versorgt die Leserinnen und Leser regelmässig mit Beiträgen rund um die Themen „Mieten, Kaufen, Wohnen“.

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