Was bringt 2019 für die Wohnungsmärkte?

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Das Interesse an Wohneigentum ist in der Schweiz ungebrochen gross, was die Preise der gehandelten Objekte jüngst wieder spürbar ansteigen liess. Anbieter von Mietwohnungen sehen sich dagegen mit Herausforderungen konfrontiert – nicht zuletzt infolge des regen Neubaus im Bereich der Wohnrenditeliegenschaften und der wachsenden Mietwohnungsleerstände, die immer häufiger für Schlagzeilen sorgen. Was steht den hiesigen Wohnungsmärkten dieses Jahr bevor?

Günstige Rahmenbedingungen für die Eigenheimmärkte

Auf den Schweizer Eigenheimmärkten herrschte im vergangenen Jahr Hochkonjunktur. Das überaus starke Wirtschaftswachstum und tiefe Zinsen beflügelten hier die Nachfrage nach Objekten und trieben damit die Preise nochmals deutlich nach oben: Die Einfamilienhauspreise stiegen im Gesamtschweizer Mittelwert um 3.3 Prozent an, Eigentumswohnungen verteuerten sich um durchschnittlich 2.4 Prozent. Auch im Kanton Baselland wurden beachtliche Wertzunahmen von 1.9 respektive 3.0 Prozent beobachtet.

Im Jahr 2019 bestehen auf den hiesigen Eigenheimmärkten weiterhin gute Rahmenbedingungen: Die Konditionen für Hypotheken sind immer noch äusserst attraktiv, und ein rascher und deutlicher Anstieg der Zinsen ist derzeit nicht absehbar. Zudem bewegt sich die Schweizer Wirtschaft auf einem soliden Wachstumspfad, auch wenn das Konjunkturwachstum nicht mehr so kräftig ausfallen wird wie im vergangenen Jahr.

Nach wie vor positiv sind überdies die Aussichten für den Arbeitsmarkt: Während die Arbeitslosigkeit den tiefsten Stand seit der Finanzkrise erreicht hat, steigt die Beschäftigungszahl weiter an. Das starke Interesse am Wohneigentum wird demnach wohl auch im laufenden Jahr nicht nachlassen.

Geringes Kaufangebot treibt Preise weiter nach oben

Die Suche nach einem geeigneten Kaufobjekt gestaltet sich vielerorts jedoch anspruchsvoll. Auf den basellandschaftlichen Wohneigentumsmärkten hat sich das Angebot im vergangenen Jahr zwar etwas vergrössert, bewegt sich aber noch immer unter dem Gesamtschweizer Durchschnitt. Frei stehende Einfamilienhäuser werden aufgrund der laufenden Verknappung von Baulandparzellen immer weniger erstellt. Und im Bereich der Mehrfamilienhäuser hat sich der Neubau vom Stockwerkeigentum zu den Mietwohnungen verlagert.

Im Kanton Baselland wird sich die Produktion von Eigentumswohnungen auch in diesem Jahr nicht nennenswert ausdehnen. In einigen der bevölkerungsreicheren Gemeinden – beispielsweise in Allschwil, Pratteln und Liestal – dürfte sich die Auswahl sogar noch weiter verringern, liegt doch dort die Zahl der bewilligten Einheiten im Stockwerkeigentum auf deutlich tieferem Niveau als in vorangegangenen Jahren. Die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage wird den Eigenheimpreisen wohl auch in den kommenden Monaten Aufwind verleihen.

Reger Neubau bestimmt den Schweizer Mietwohnungsmarkt

Weit weniger komfortabel präsentiert sich in der Schweiz die Ausgangslage für Eigentümer von Mietwohnungen. Noch immer werden hohe Summen in den Bau von Wohnrenditeliegenschaften investiert, da schlicht die Anlagealternativen fehlen. Gleichzeitig sorgt das inzwischen abgeflaute Bevölkerungswachstum für eine reduzierte Haushaltsbildung. Das Ergebnis: In vielen Regionen der Schweiz dehnen sich die Leerstände aus, da der Wohnungsbedarf nicht mit dem stetig wachsenden Angebot Schritt hält. Angesichts der weiterhin hohen Zahl an geplanten Mietwohnungsprojekten wird das Marktbild auch im Jahr 2019 von Überkapazitäten geprägt sein, zumal von der Zuwanderung – und damit von der zusätzlichen Wohnungsnachfrage – keine grossen Impulse zu erwarten sind. Der bereits seit drei Jahren vorherrschende Druck auf die Anfangsmieten dürfte sich somit fortsetzen.

Wachsende Risiken auch im Kanton Baselland

Der Kanton Baselland zählt zu denjenigen Regionen der Schweiz, die bislang nicht mit einer Überversorgung an Mietwohnungen zu kämpfen hatten. So konnten sich hier auch die inserierten Wohnungsmieten noch besser halten als im gesamtschweizerischen Trend. Aber die Risiken sind merklich gestiegen: Bereits im Sommer 2018 wurden mit 1’000 Einheiten mehr als doppelt so viele leere Wohnungen gezählt wie noch vor drei Jahren. Dass dieser Trend anhalten respektive sich im 2019 sogar noch verschärfen wird, zeigt ein Blick in die Baustatistiken: Im dritten Quartal 2018 waren in Baselland rund dreimal so viele Mietwohnungen baubewilligt wie im Vorjahr – fast ein Drittel davon allein in Liestal. Der Neubau wird im Jahr 2019 also spürbar anziehen. Und auch wenn in einzelnen Gemeinden durchaus noch zusätzlicher Wohnungsbedarf besteht, wird den Mietwohnungssuchenden in naher Zukunft doch eine wesentlich breitere Auswahl zur Verfügung stehen. Die Angebotsmieten könnten damit zusehends unter Druck geraten. Gerade in peripheren Randgebieten und an ungenügend erschlossenen Standorten muss deshalb bei Neu- und Wiedervermietungen mit sinkenden Mietpreisen gerechnet werden.

Bedarfsgerechtes Wohnungsangebot schaffen

Angesichts der wachsenden Konkurrenz sind Projektentwickler gut damit beraten, ihr Neubauangebot künftig noch stärker auf die Bedürfnisse der Wohnungssuchenden auszurichten. Das gilt sowohl für den Standort als auch die Materialisierung und die Zusammensetzung der Wohnungsgrössen. So herrscht in Regionen, die nahe wachsender Arbeitsmärkte gelegen sind, zum Teil noch ein Wohnungsmangel. Nachfrageüberhänge bestehen zudem hierzulande bei Wohnungen, die für Ein- oder Zweipersonenhaushalte tauglich sind. Und nicht zuletzt lassen sich mit Objekten, die einen ansprechenden, aber nicht gehobenen Standard und kleinere Flächen aufweisen, oft grössere Zielgruppen erschliessen als mit sehr hochpreisigen Wohnungen.

Anhand einer Gegenüberstellung von Suchabonnenten, die auf diversen Immobilienplattformen geschaltet sind, mit dem inserierten Wohnungsangebot lassen sich im Kanton Baselland folgende Tendenzen ablesen:

  • Derzeit ist im Bereich der 3- bis 4.5-Zimmer-Wohnungen ein Überangebot zu verzeichnen, während Kleinwohnungen mit maximal 2.5 Zimmern sowie Wohnungen mit mindestens fünf Zimmern die besseren Vermarktungschancen hätten. Bei diesen Wohnungsgrössen ist der Bedarf mehr als doppelt so gross wie das inserierte Angebot.
  • Eine ungedeckte Nachfrage gibt es vor allem in den gut erreichbaren Regionen des Kantons: Gemeinden wie Binningen, Bottmingen, Muttenz und Arlesheim sind aufgrund ihrer Anbindung an die Stadtbasler Arbeitsplatzzentren zwar sehr gesucht, aber noch nicht allzu stark mit Wohnraum versorgt. Entwicklungspotenziale bestehen zudem in einzelnen gut erreichbaren Gemeinden entlang der Autobahnachse in Richtung Aargau.
  • Sowohl im Eigenheim- als auch im Mietwohnungssegment konzentriert sich die Wohnungsnachfrage auf die günstigen bis mittleren Preissegmente. Luxusobjekte und jene in den sehr gehobenen Preisklassen sind im Kanton Baselland eher weniger gefragt. Typischerweise liegt bei den Mietwohnungen die Zahlungsbereitschaft hier bei monatlich 1’000 bis 1’500 Franken für kleine Wohnungen, und bei monatlich 2’000 bis 2’500 Franken für Wohnungen ab vier Zimmern. Und bei den meisten Kaufinteressenten, die sich in den basellandschaftlichen Gemeinden nach einer etwas geräumigeren Eigentumswohnung umsehen, liegt die Schmerzgrenze bei einem Kaufpreis von etwa 1.3 Millionen Franken.
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Anita Göckel
Immobilienberaterin bei Wüest Partner AG
Gastautorin Anita Göckel ist für das Beratungsunternehmen Wüest Partner AG tätig. Sie analysiert und kommentiert die Entwicklungen auf den Schweizer Immobilienmärkten.

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