Lohnen sich Investitionen in Mehrfamilienhäuser?

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Der Run auf Schweizer Anlageimmobilien hält an. Vor allem gut gelegene Wohnliegenschaften bieten oft Aussicht auf stabile Renditen und garantierte Einkommensströme – und liegen damit im Vergleich zu anderen Anlagen klar im Vorteil. Angesichts der zuletzt hohen Neubautätigkeit im Wohnsegment wird allerdings immer häufiger vor Leerständen und möglichen Wertkorrekturen gewarnt. Wie präsentiert sich die Situation in der Nordwestschweiz?

Weniger Rendite für die Anleger

Die intensive investorenseitige Nachfrage nach Renditeliegenschaften hat deren Preise in den letzten Jahren zum Teil stark in die Höhe getrieben. Seite Ende 2012 verzeichnen etwa Wohn-Renditeliegenschaften in der Nordwestschweiz einen mittleren Wertzuwachs von 6 Prozent pro Jahr. Die stetig steigenden Transaktionspreise haben dazu beigetragen, dass die erzielbaren Renditen kontinuierlich gesunken sind: Lagen vor einigen Jahren die Anfangsrenditen bei Transaktionen von Mehrfamilienhäusern noch bei 6 Prozent oder mehr, betrugen sie in den Jahren 2016 und 2017 nur noch rund 4 Prozent. Diese Tendenz lässt sich sowohl in der gesamten Region Nordwestschweiz als auch im Kanton Baselland beobachten.

Neben den gestiegenen Kaufpreisen liegt es immer mehr auch in den tendenziell sinkenden Mieterträgen, dass die Rentabilität von Wohnimmobilien zurückgeht. Da vielerorts die Neubauproduktion von Mehrfamilienhäusern über der mieterseitigen Nachfrage liegt, bleiben Mietwohnungen zunehmend leer oder beanspruchen eine lange Vermarktungsdauer. In Baselland bewegt sich die Leerstandsquote mit 1.2 Prozent zwar noch auf deutlich tieferem Niveau als in der gesamten Schweiz (2.4 Prozent). Allerdings hat auch hier die Zahl der leer stehenden Mietwohnungen stark zugenommen: Knapp 800 waren es im Sommer 2017, verglichen mit rund 500 im Durchschnitt der vorangegangenen Jahre. Zudem lässt die Entwicklung der Baugesuche erwarten, dass sich die Bautätigkeit in diesem Jahr fortsetzen wird. So soll vor allem in Liestal das Angebot anhand zahlreicher Quartierpläne nochmals spürbar erweitert werden. Dies könnte zunehmend Druck auf die Wohnungsmieten ausüben und damit auch auf die Renditen von Wohnliegenschaften.

Die Zahlungsbereitschaft sinkt

Trotz wachsender Leerstandsrisiken und einer tieferen Rentabilität stehen Immobilieninvestments auch in diesem Jahr in der Gunst der Anleger. Grund dafür ist in erster Linie die nach wie vor beachtliche Renditedifferenz zu risikolosen Anlagen. Allein aus der Renditeperspektive lohnt es sich deshalb auch im aktuellen Marktumfeld, weiter in den Immobilienmarkt zu investieren. Allerdings stösst die Zahlungsbereitschaft an ihre Grenzen. So verzeichneten Wohn-Renditeliegenschaften in der Region Nordwestschweiz im 2017 zwar wieder einen Transaktionspreisanstieg von durchschnittlich 2.5 Prozent; im Vergleich zu den Entwicklungen der vorangegangenen Jahre fiel diese Wachstumsrate jedoch weit unterdurchschnittlich aus.

Auch für 2018 gehen wir davon aus, dass die Transaktionspreise von Renditeliegenschaften – wenn überhaupt – nur noch geringfügig steigen werden. Denn einerseits dürften die rückläufigen Marktmieten zusehends auf die Zahlungsbereitschaft drücken: Wie schon im vergangenen Jahr sollen die Angebotsmieten in der Nordwestschweiz auch heuer nochmals um knapp ein Prozent zurückgehen. Andererseits rücken mögliche Zinsanhebungen seitens der Schweizerischen Nationalbank näher. Das bedeutet, dass risikolose Anlagen wie die Eidgenössische Bundesobligation wieder vermehrt als Anlagevehikel ins Auge gefasst werden könnten. Dadurch besteht auf längere Sicht sogar die Gefahr einer Preiskorrektur im Bereich der Renditeliegenschaften. Gleichzeitig dürfte dies allerdings auch die Planung von Neubauprojekten dämpfen und zu einer Reduktion des bestehenden Überangebots beitragen.

Wo liegen die Entwicklungschancen?

Wer heute in Wohn-Renditeliegenschaften investiert, sollte insbesondere die Lagequalität im Auge behalten. Denn während in peripheren Gebieten Absatzschwierigkeiten und hohe Leerstände beobachtet werden, sind Mietwohnungen an verkehrstechnisch gut erschlossenen und zentralen Lagen in der Nähe zu Ballungszentren weiterhin gesucht. Auch der Bedarf an alternativen Wohnformen wie beispielsweise Alterswohnungen oder Serviced Apartments wächst hierzulande kontinuierlich. Angesichts der starken Konkurrenz unter den Anbietern von klassischen Mietwohnungen kann sich die Erschliessung neuer Geschäftsfelder durchaus auszahlen.

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Anita Göckel
Immobilienberaterin bei Wüest Partner AG
Gastautorin Anita Göckel ist für das Beratungsunternehmen Wüest Partner AG tätig. Sie analysiert und kommentiert die Entwicklungen auf den Schweizer Immobilienmärkten.

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