Miete vs. Wohneigentum: Was lohnt sich mehr?

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Für viele Schweizerinnen und Schweizer ist es nach wie vor ein Lebenstraum, einmal in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Dies umso mehr, da sich die Finanzierungskonditionen in den letzten Jahren stark verbessert haben. Aber der Entscheid für Wohneigentum ist immer mit Chancen und Risiken verbunden. Kritisch zu hinterfragen sind nicht nur die Finanzierungs- und Unterhaltskosten, sondern vor allem auch die Aussichten auf eine Wertsteigerung am Immobilienmarkt.

Wohnausgaben: Nicht nur Miet- und Zinskosten vergleichen

Die Kosten von Wohneigentum sind schnell mit den Mietkosten verglichen. Durch die anhaltend tiefen Zinsen liegen die jährlichen Zinszahlungen für Eigentumswohnungen häufig unter den Mietausgaben – und das trotz gestiegenem Kapitalbedarf. Eine Eigentumswohnung scheint somit auf den ersten Blick lukrativer zu sein als eine Mietwohnung, die nur einen Teil der direkt anfallenden und damit messbaren Zahlungsströme berücksichtigt. Dies ist aber nur die halbe Wahrheit.

Die Vollkostenrechnung bringt Licht ins Dunkle

Bei der Abwägung, ob Wohneigentum höhere Kosten verursacht als eine Mietwohnung, ist nur eine Vollkostenrechnung zielführend. Sie beinhaltet neben den jährlichen Zins- und Amortisationszahlungen auch sämtliche Unterhaltskosten sowie steuerliche Effekte. Darüber hinaus berücksichtigt die Vollkostenrechnung zudem die Opportunitätskosten des zum Kauf notwendigen Eigenkapitals (entgangene Rendite) sowie Annahmen zu erwarteten Wertveränderungen am Wohneigentumsmarkt. Neben den Finanzierungskosten sollten beim Kauf von Wohneigentum deshalb direkte und indirekte Kosten respektive Einsparungen berücksichtigt werden:

  • Unterhaltskosten: Damit ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung langfristig keine objektbedingten Werteinbussen verzeichnet, ist ein laufender Unterhalt erforderlich. Es empfiehlt sich, jährliche Rückstellungen dafür zu bilden. Die Höhe dieser Rückstellungen bemisst sich am Anteil, den der Gebäudewert am Gesamtwert der Liegenschaft (das heisst inklusive Bauland) hat. Je höher dieser Anteil ist, desto mehr Unterhaltskosten sind pro Jahr zu budgetieren. Abhängig von diesem Verhältnis sind zwischen 0.5 und 1.5 Prozent des ursprünglichen gesamten Marktwertes zu veranschlagen – auch wenn sich in der Praxis zeigt, dass die tatsächlichen Unterhaltskosten häufig unterschätzt werden.
  • Mögliche Renditen auf alternativen Anlagen: Beim Kauf von Wohneigentum müssen mindestens 10 Prozent des Kaufpreises respektive Anlagekosten durch Eigenmittel aufgebracht werden, die nicht aus dem Guthaben der zweiten Säule stammen. Im Kanton Basel-Landschaft, wo eine mittlere Eigentumswohnung im Schnitt rund 850’000 Franken kostet, sind somit mindestens 85’000 Franken Eigenkapital erforderlich. Mit dieser Summe könnten auch andere Investitionen getätigt werden, beispielsweise in Aktien oder Obligationen. Die Renditen, die dadurch möglich gewesen wären, bleiben beim Kauf von Wohneigentum aus und sind damit Opportunitätskosten. In den vergangenen Jahren waren die Opportunitätskosten zum Teil beachtlich, denn viele kotierte Aktiengesellschaften verzeichneten Renditen im zweistelligen Prozentbereich.
  • Wertveränderung: Von zentraler Bedeutung sind die zukünftigen Wertveränderungen im Immobilienmarkt – sowohl nach oben als auch nach unten. Je nachdem, in welchem Zyklus sich der Markt befindet, steigen oder fallen die Gesamtkosten von Wohneigentum. In einer Phase, in der die Wohneigentumspreise sinken, müssen Wertverluste in Kauf genommen werden, was die langfristigen Kosten erhöht. Dies war im Kanton Basel-Landschaft beispielsweise Mitte der 1990er-Jahre der Fall. Wer damals ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung verkaufen wollte, sah sich aufgrund von Werteinbussen möglicherweise mit Kosten konfrontiert, die höher waren als die Summe der jährlichen Mietausgaben während derselben Wohnzeit.
  • Steuern: Wer ein Eigenheim bewohnt, muss den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Dieser Mietwert richtet sich nach dem Betrag, den der Eigentümer oder die Eigentümerin bei Fremdvermietung erzielen würde. Im Gegenzug können Schuldzinsen und Unterhaltskosten vom Einkommen abgezogen werden. Durch den steuerlichen Effekt ergibt sich häufig eine Kosteneinsparung – die angesichts der sehr tiefen Hypothekarzinsen zurzeit jedoch eher gering ausfällt.

Werden sämtliche Kosten auf die nächsten zehn Jahre hochgerechnet und mit den Wohnungsmieten verglichen, zeigt sich folgendes Bild: In mehr als der Hälfte der Schweizer Gemeinden verursacht eine mittlere Eigentumswohnung derzeit höhere jährliche Kosten als eine Mietwohnung von gleicher Grösse und gleichem Standard. Noch vor ein paar Jahren wäre der Einstieg ins Wohneigentum in einigen dieser Gemeinden weniger kostspielig gewesen. Aber die zum Teil deutlichen Anstiege der Eigenheimpreise haben dazu geführt, dass die Finanzierung von Wohneigentum nun höhere Kosten mit sich bringt als das Mieten einer vergleichbaren Mietwohnung. Auch im Kanton Baselland stellt eine Mietwohnung – rein aus der Kostenperspektive – oft die günstigere Variante dar. Erwartungsgemäss ist dies vor allem in jenen Gemeinden der Fall, in welchen Wohneigentum vergleichsweise teuer zu erwerben ist: In diese Kategorie fallen neben Liestal auch Gemeinden wie Binningen, Münchenstein und Bottmingen.

Aussicht auf Wertzuwachs ist entscheidend

Je nach Entwicklung der einzelnen Einflussfaktoren steigen oder fallen die Kosten von Wohneigentum. Sollte etwa der viel diskutierte Eigenmietwert künftig abgeschafft werden, könnte bei vielen Hauskäufern der Anreiz zunehmen, die Schuldenlast schneller und in grösserem Umfang abzubauen. Das monatliche Haushaltsbudget würde dann noch stärker durch höhere Amortisationszahlungen belastet werden als bisher. Viel entscheidender ist aber die zukünftige Wertentwicklung einer Wohnimmobilie: Würde zum Beispiel im Kanton Basel-Landschaft der Preis einer mittleren Eigentumswohnung um 0.5 Prozent pro Jahr sinken, lägen für den Eigentümer die Gesamtkosten über die nächsten zehn Jahre deutlich über den Ausgaben für eine vergleichbare Mietwohnung (siehe Grafik) – in diesem Szenario verursachen die Wertverluste der Immobilie indirekte Kosten. Hingegen führt bereits eine geringe jährliche Wertsteigerung von 0.5 Prozent dazu, dass die Kosten für Wohneigentum mit den Mietausgaben vergleichbar sind. Und bei einem Preisanstieg von 2 Prozent würde sich der Kauf einer Eigentumswohnung über diese Zeitspanne klar auszahlen.

Ob sich der Erwerb von Wohneigentum hierzulande lohnt oder nicht, lässt sich nicht pauschal beantworten und im Voraus nur schwer beurteilen. Das Resultat ist stets vom Preisniveau, dem jeweiligen Marktzyklus, den Zinsen und vorhandenen Anlagealternativen abhängig. Je nach Lage und Zeitpunkt fällt die Attraktivität von Wohneigentum deshalb sehr unterschiedlich aus. Aber auch emotionale Gründe sprechen häufig für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses. Auf jeden Fall empfiehlt es sich bei der Wahl der Immobilie darauf zu achten, dass sie eine gute Chance auf einen Wertzuwachs besitzt. Letztendlich ist jedoch immer die individuelle Situation ausschlaggebend und sollte vor dem Kaufentscheid sorgfältig geprüft werden.

Weiterführende Links:

Wüestpartner – Immobilienmarkt Schweiz

Eigenmietwert Kanton Basel-Landschaft

Aktuelle Hypothekarzinssätze

Wohntraum finanzieren

Aktuelle Immobilienangebote

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Anita Göckel
Immobilienberaterin bei Wüest Partner AG
Gastautorin Anita Göckel ist für das Beratungsunternehmen Wüest Partner AG tätig. Sie analysiert und kommentiert die Entwicklungen auf den Schweizer Immobilienmärkten.

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