Altersstruktur beeinflusst den Hypothekarmarkt

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Die Altersstruktur der Schweizer Bevölkerung wird in den kommenden Jahrzehnten eine beträchtliche Veränderung erfahren. Während der Anteil an pensionierten Personen zunehmen wird, wird der Anteil der jungen Bevölkerung verhältnismässig rückläufig sein. Die Ausdehnung der Alterspyramide nach oben hat nicht nur Einfluss auf die Finanzierung der Alters- und Hinterbliebenen-Versicherung (AHV), sondern auch auf den Immobilien- und Hypothekarmarkt.

Veränderte Einkommenssituation nach der Pensionierung

Der Wunsch, so lange wie möglich im trauten Eigenheim zu bleiben, ist bei vielen älteren Personen sehr ausgeprägt. Veränderung ist kein Zustand, der angestrebt wird. Doch der Eintritt ins Pensionsalter ist bei vielen leider auch mit Einkommenseinbussen verbunden. Die Einkommenslücken können im Alter gut ein Drittel des Erwerbseinkommens betragen. Wurden für die Finanzierung des Wohneigentums zusätzlich Gelder aus der Pensionskasse bezogen, können die Lücken noch grösser ausfallen. Es ist also nicht verwunderlich, dass sich viele Pensionäre Sorgen darüber machen, ob ihre Bank die Hypothek nach Erreichen des Rentenalters noch weiterführt.

Hohe Tragbarkeitshürden für Pensionierte

Gemäss den geltenden Bankregeln ist eine Hypothek dann tragbar, wenn die Zinskosten, die Rückzahlung, sofern eine notwendig ist, sowie die Nebenkosten ein Drittel des Haushaltseinkommens nicht übersteigen. Die Krux an der Geschichte ist jedoch, dass die Banken für die Berechnung der Zinskosten mit einem Zinssatz von 5% rechnen. Diese sogenannten kalkulatorischen Zinsen bilden das langfristige, durchschnittliche Zinsniveau ab. Gehen wir davon aus, dass ein Rentnerehepaar eine Liegenschaft mit einem Wert von einer Million Franken besitzt und eine Hypothek von CHF 600‘000 darauf lastet, dann müsste das Haushaltseinkommen rund CHF 120‘000 betragen.

Neue Hypothekarmodelle gefragt

Die Notwendigkeit, älteren Personen zeitgemässe Finanzierungsmodelle anzubieten, wurde bereits von einigen Schweizer Banken erkannt und aufgegriffen. Vor allem die im Ausland bekannte «Reverse-Mortgage» (Deutsch: Umkehr-Hypothek) findet Anklang. Dieses Modell erlaubt es Rentnern, ihre Hypothek bis zu einer definierten Grenze aufzustocken, ohne dass die beschriebenen, traditionellen Tragbarkeitsrichtlinien zum Einsatz kommen. Der Erhöhungsbetrag kann danach in monatlichen Raten zur Aufbesserung des Renteneinkommens dienen oder aber für aufgestaute Renovationen verwendet werden.
Wer das Ziel verfolgt, so lange wie möglich im Eigenheim wohnen zu bleiben, sollte sich frühzeitig mit der Planung der finanziellen Mittel beschäftigen. Im Zentrum dieser Finanzplanung sollte die Sicherstellung der Liquidität im Pensionsalter stehen.

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Fabienne Schindler
Verantwortliche Produktmanagement Hypotheken bei BLKB
Fabienne Schindler ist Betriebsökonomin FH und arbeitet als Produktmanagerin bei der BLKB im Bereich Hypotheken und Immobilien. Sie versorgt die Leserinnen und Leser regelmässig mit Beiträgen rund um die Themen „Mieten, Kaufen, Wohnen“.

2 Kommentare

  1. Peter Gammeter am

    Es ist in leider der Tat so, dass die Vorgaben der Banken (Finma) in vielen Fällen unsinnig sind. Beispiel: Ein Rentner erfüllt aufgrund seines Renten/AHV-Einkommens die Bedingungen gemäss heutigem Berechnungsmodell (5%) nicht „mehr“. Tatsache ist aber, dass mit Abschluss einer Hypothek, z.B. mit heutigen Zinssatz von +/- 2% auf 10 Jahre, die Tragbarkeit für diese Dauer absolut gewährleistet ist. Bei einer Hypothek von z.B. CHF 400’000 ergibt das eine Zinsbelastung von CHF 667 p. Mt. (ohne Nebenkosten). Für diesen Preis lässt sich nirgends in unserem Land (vergleichsweise mit der Immobilie) wohnen. Die Tragbarkeit wäre jedoch in diesem Beispiel für weitere 10 Jahre klar gegeben (mit Festzinshypothek). Mir fehlen hier einfach die klare Vernunft und die individuelle Berechnung. Der 65-jährige Rentner könnte in diesem Fall, mit vertraglich vereinbarter Laufzeit von z.B. 10 Jahren, wunderbar und extrem günstig weiterleben. Nach Ablauf der Festhypothek wird, so oder so, alles neu berechnet und beurteilt. Dann, aber erst dann muss die Situation neu verhandelt werden. Kann er das dann, er ist im Beispiel 75 Jahre jung nicht mehr bezahlen, dann wird er das auch verstehen. Mit dem heutigen Gesetz und den Vorgaben werden 65-jährige Rentner (oder gewollte Frührentner wie ich), die gerade in dieser Periode neue Hypotheken abschliessen müssen, mindestens 10 Jahre zu früh „ausgeschaltet“.

    Noch ein Beispiel: Ein 38-jähriger Mann, hat Superjob, hohes Einkommen, erhält problemlos eine, z.B. sehr hohe Festhypothek (Annahme 10 Jahre). Er verliert zwei Jahre danach seinen Job, vielleicht auch seine Frau und Familie, stürzt vielleicht sogar psychisch in ein Tief und verliert somit sein hohes Einkommen (das gibt es heute leider oft). Aber, solange er den Zins für die „Festhypothek“ und Laufzeit bezahlt, da sie ja vertraglich vereinbart und gut und günstig bezahlbar ist oder sein kann, spricht niemand mehr von „Tragbarkeit“.

    Das System „hinkt“. Menschen die 45 und mehr Berufsjahre Geld verdient, versteuert und in Eigentum investiert haben, werden hier benachteiligt. Ebenfalls, wenn eine Bank die Weiterführung einer Hypothek verweigert, interessiert von diesen Institutionen niemand mehr, ob dann die „Tragbarkeit danach“, z.B. in einer Mietwohnung, gegeben ist. Fakt ist, dass in vielen „solchen“ Fällen, die Bezahlung eines Hypothekarzinses viel, ja sogar sehr viel günstiger ist, als eine Wohnung anzumieten.

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  2. Sie haben völlig Recht, wir leben in einem sehr schrägen und irrwitzigen System. Ihre beiden Beispiele treffen voll zu.

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