Hypotheken: Schrumpfende Margen und höhere Risiken

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Die Senkung des Referenzzinssatzes sowie die Veröffentlichung des Finanzstabilitätsberichts der Schweizerischen Nationalbank prägten die Geschehnisse auf dem Hypothekar- und Immobilienmarkt im zweiten Quartal 2017. Die Details dazu und weitere spannende Informationen erhalten Sie exklusiv hier von unserem Gastreferent, Prof. Dr. Donato Scognamiglio, CEO von IAZI AG und Professor für Real Estate an der Uni Bern.

Referenzzinssatz auf Rekordniveau

Im Juni teilte das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) mit, dass es den hypothekarischen Referenzzinssatz, welcher als Basis für die Mietpreisberechnung gilt, von 1.75% auf historisch tiefe 1.5% senkt. Dies löste zum Teil Jubel bei den Mietern und Verärgerung bei den Vermietern aus. Mieter, welche einen Mietvertrag auf Basis von 1.75% hatten, konnten bis Ende Juni 2017 ein Senkungsgesuch von bis zu knapp 3% stellen. Dagegen halten konnten die Vermieter eine allfällige Verrechnung der Teuerung gemäss dem Landesindex für Konsumentenpreise oder allgemeine Kostensteigerungen.

Mehr Hypotheken zu tieferen Margen

Auch 2016 sind die Hypothekarausleihungen der Regionalbanken gestiegen. Ebenso zugenommen hat die Anzahl der Finanzierungen, die die erforderlichen Tragbarkeitsrichtlinien nicht erfüllen. Im Gegensatz dazu ist die Zinsmarge bei den ausstehenden Forderungen 2016 weiter gesunken, nachdem sie sich 2015 auf einem tiefen Niveau stabilisiert hatte. Diese erneute Zinsmargenreduktion demonstriert den fortlaufenden Wettbewerbsdruck im Kerngeschäft der Retail-Banken. Nichtsdestotrotz gelang es den Regionalbanken, wozu unter anderem auch die Kantonal- und Raiffeisenbanken zählen, das Zinseinkommen zu steigern. Dies jedoch in erster Linie durch die Ausweitung des Volumens. Noch wiegen diese Zusatzgeschäfte die Margeneinbussen auf. Doch wie lange noch?

Profitabilität durch Erhöhung des Risikoappetits?

Solange der Druck auf die Margen und die Profitabilität im Hypothekarbereich hoch bleibt, müssen die Banken höhere Risiken bei der Vergabe von Hypotheken eingehen. Solche Strategien können helfen, die kurzfristige Profitabilität zu stabilisieren, aber sie erhöhen mittelfristig auch das Risiko bei einem allfälligen Zinsschock oder bei Korrekturen auf dem Immobilienmarkt. Allgemein ausgedrückt kann eine erhöhte Risikobereitschaft der Banken durchaus zu neuen Ungleichgewichten auf dem Hypothekar- und Immobilienmarkt führen.

Renditeobjekte unter Druck

Vor allem bei Renditeobjekten im Wohnbaubereich ist der Preisdruck immer noch sehr hoch. Obwohl die Renditen in diesem Segment bereits historisch tiefe Stände erreicht haben, sind sie trotzdem noch höher als bei alternativen Anlagevehikeln. Sollten die Zinsen in Zukunft steigen, besteht ein substanzielles Risiko für eine Preiskorrektur in diesem Segment. Solche Korrekturen setzen die Investoren, aber auch die finanzierenden Banken unter Druck.

 

Weitere Informationen:

Finanzstabilitätsbericht 2017 SNB

Referenzzinssatz HEV Schweiz

Referenzzinssatz ist gesunken – was nun?

IAZI

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Fabienne Schindler
Verantwortliche Produktmanagement Hypotheken bei BLKB
Fabienne Schindler ist Betriebsökonomin FH und arbeitet als Produktmanagerin bei der BLKB im Bereich Hypotheken und Immobilien. Sie versorgt die Leserinnen und Leser regelmässig mit Beiträgen rund um die Themen „Mieten, Kaufen, Wohnen“.

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