Die Mehrwertabgabe kommt: Was ist davon zu erwarten?

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Seit  die Revision des Schweizer Raumplanungsgesetzes angenommen wurde, ist die Mehrwertabgabe hierzulande obligatorisch: Gewinnt ein Grundstück wegen einer Neueinzonung an Wert, muss der Eigentümer eine Abgabe an die öffentliche Hand leisten. Das wirft eine Reihe von Fragen auf: Wie wird die Mehrwertabgabe im Kanton Basel-Landschaft umgesetzt? Wer ist betroffen, wie wird der Abgabesatz berechnet und wann ist die Abgabe fällig? Diesen und weiteren Themen wird im folgenden Beitrag nachgegangen.

Abgabepflicht bei Neueinzonungen

Wird ein Grundstück neu als Bauland eingezont, so gewinnt es meist deutlich an Wert. Dieser Mehrwert ist rein planungsbedingt und erfolgt oft ohne Zutun des Eigentümers. Laut dem revidierten Schweizer Raumplanungsgesetz sind die Kantone künftig verpflichtet, mindestens 20 Prozent dieses Mehrwerts abzuschöpfen. Bei Wertsteigerungen durch Um- oder Aufzonungen von Grundstücken ist es den Kantonen überlassen, ob sie darauf eine Abgabe erheben möchten oder nicht. Verwendet werden soll die Mehrwertabgabe primär für Entschädigungen, die bei Rückzonungen überdimensionierter Bauzonen anfallen.

Karte Wertsteigerung

 

Zurückhaltende Umsetzung

Die Thematik der Mehrwertabschöpfung bei Planungsverfahren ist nicht neu und beschäftigt auch den Kanton Basel-Landschaft schon seit einigen Jahren. Doch während zum Beispiel in Basel-Stadt bereits seit 1977 eine Mehrwertabgabe von 50 Prozent eingefordert wird, existiert im hiesigen Kanton bislang noch keine klare Richtlinie. Das wird sich aber bald ändern: Mit der Revision des Raumplanungsgesetzes sind alle Schweizer Kantone dazu verpflichtet, bis 2019 eine Gesetzesgrundlage zum Einsatz der Mehrwertabgabe festzulegen. In Baselland ist das entsprechende Reglement noch in der Vernehmlassung. Wie in den meisten anderen Kantonen wird hier bei Neueinzonungen aber lediglich das gesetzlich vorgeschriebene Minimum von 20 Prozent vom Mehrwert angestrebt. Von der Mehrwertabgabe abzugsfähig sein soll zudem ein Freibetrag von 30’000 Franken – eine ebenfalls gängige Praxis. Bei Um- und Aufzonungen sind die Gemeinden berechtigt, aber nicht verpflichtet, Abgaben oder sonstige Gegenleistungen zu erheben. Das heisst: Mit einer Mehrwertabgabe ist im Kanton Basel-Landschaft immer dann zu rechnen, wenn Land, das bisher ausserhalb der Bauzonen lag, neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesen wird.

Herausforderung: Ermittlung der Mehrwerte

Massgebend für die Höhe der Mehrwertabgabe ist der Bodenmehrwert. Als Mehrwert ist grundsätzlich die Differenz des Landwertes vor und nach der Ein- oder Aufzonung zu verstehen. Das mag einfach erscheinen, aber in der Praxis unterliegt die Bewertung von Grundstücken oft auch unbekannten Einflussgrössen. Sollen Grundstücke beispielsweise überbaut werden, erfolgt eine Bewertung in der Regel durch sogenannte Rückwärtsrechnungen:  Vom erwarteten Erlös eines Bauprojekts werden die Realisierungskosten in Abzug gebracht, um den reinen Landwert als Differenzbetrag zu ermitteln. Sowohl der Erlös als auch die Realisierungskosten sind aber vor  Planungsbeginn schwer abzuschätzen. Fraglich ist auch, inwiefern bei Auf- und Umzonungen eine möglicherweise schon bestehende Baute berücksichtigt wird. Werden zum Beispiel allfällige Abbruchkosten in die Berechnung des Bodenmehrwerts mit einbezogen? Der finanzielle Nutzen, der dem Grundeigentümer aufgrund einer planerischen Massnahme entstehen kann, hängt von einigen Faktoren ab.

Keine Doppelbesteuerung

Klar ist jedoch: Eine Doppelbesteuerung – einmal durch eine Mehrwertabgabe und dann noch zusätzlich in Form der Grundstückgewinnsteuer – wird es nicht geben. Das revidierte Gesetz verlangt, dass die Mehrwertabgabe bei der Bemessung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer als Teil der Aufwendungen vom Gewinn abgezogen werden kann. Es handelt sich also um zwei Bereiche, die klar voneinander abgegrenzt sind.

Wann muss gezahlt werden?

Für Grundeigentümer ist nicht nur die Höhe einer allfälligen Mehrwertabgabe relevant. Es stellt sich auch die Frage, ab wann die finanziellen Mittel einzuplanen sind. Die Mehrwertabgabe wird nicht sofort fällig, sondern in der Regel mit der Veräusserung oder Bebauung des betroffenen Grundstücks. Im Kanton Basel-Landschaft wird laut dem aktuellen Gesetzesentwurf die Mehrwertabgabe von der jeweiligen Standortgemeinde der Parzelle veranlagt und ist dann zu entrichten, wenn:

  • das neu eingezonte Grundstück verkauft wird,
  • eine rechtskräftige Baubewilligung vorliegt, mit der die Nutzung auf der Parzelle erhöht wird, oder
  • eine Baurechtsbegründung erfolgt.

Je nach gewählter Strategie unterscheidet sich demnach die Ausgangslage für den Grundeigentümer. Wird das neu eingezonte Grundstück verkauft, ist die Mehrwertabgabe fällig, wenn der Gewinn bereits vollumfänglich erzielt wurde. Im Falle einer Bebauung dürfte dies kaum eintreffen. Hier beginnt die Fälligkeit schon mit der erteilten Baubewilligung – und damit für gewöhnlich schon lange, bevor dem Eigentümer die planungsbedingten Gewinne zuteilwerden. Entsprechend hoch ist der Anreiz, das geplante Bauprojekt zügig in Angriff zu nehmen.

Erträge sind zweckgebunden

Die durch die Mehrwertabgabe erzielten Erträge sind im hiesigen Kanton vor allem für Entschädigungszahlungen bei Rückzonungen bestimmt. Solche Zahlungen werden dann geleistet, wenn Grundstücke aus der Bauzone herausgenommen werden und dadurch an Wert verlieren. Subsidiär sollen die Gelder für Massnahmen zur Wohnbau- und Eigentumsförderung eingesetzt werden. Auch andere Raumplanungsmassnahmen sind denkbar, wie etwa die Aufwertung von Grünflächen oder der Bau von Infrastrukturanlagen. Ein Beispiel dafür ist das Basler Roche-Bürohochhaus: Im Zusammenhang mit dem «Bau 1» wurde bereits vor einigen Jahren eine Mehrwertabgabe erhoben, die unter anderem für die Aufwertung diverser öffentlicher Anlagen bestimmt war.

Beratung in Anspruch nehmen

Nicht nur für Grundeigentümer, die durch eine Ein- oder Umzonung ihrer Landparzelle einen Gewinn realisieren können, ist die Höhe einer allfälligen Mehrwertabgabe von Bedeutung. Auch bei Investitionsüberlegungen sollte der Abgabesatz für den Planungsmehrwert als Kostenposition berücksichtigt und bei einem Landerwerb einkalkuliert werden. Und nicht zuletzt sind die zuständigen Gemeinden gefordert, eine transparente und wuescht und partnereffiziente Veranlagungsmethodik zu entwickeln. Umso wichtiger ist die fachgerechte Ermittlung der durch Planverfahren entstehenden Bodenmehrwerte sowie der daraus resultierenden Mehrwertabgaben. Doch die Fragestellung kann im Einzelfall sehr komplex ausfallen. Deshalb lohnt es sich, schon frühzeitig die Unterstützung eines Immobilienspezialisten in Anspruch zu nehmen: Dieser berät sowohl Grundeigentümer als auch die entsprechenden Standortgemeinden bei der Berechnung der Mehrwertabgabe und begleitet – je nach Situation – die Ausarbeitung von ganzen Nutzungskonzepten.

 

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Anita Göckel
Immobilienberaterin bei Wüest Partner AG
Gastautorin Anita Göckel ist für das Beratungsunternehmen Wüest Partner AG tätig. Sie analysiert und kommentiert die Entwicklungen auf den Schweizer Immobilienmärkten.

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