Immobilien als Anlagealternative

0
3
3

Die Suche nach Rendite geht auch in diesem Jahr weiter und zwingt Anleger dazu, sich nach attraktiven Alternativen zu den klassischen Obligationenanlagen umzusehen. Immobilien sind sowohl auf der privaten, als auch auf der institutionellen Seite eine beliebte Ausweichmöglichkeit. Seit Jahresbeginn ist die Strategie aufgegangen: Schweizer Immobilienfonds konnten bisher eine Performance von rund 7% erzielen, während der Swiss Bond Index auf dem Niveau von Anfang Jahr stagniert. Doch die Luft nach oben wird dünner.

Immobilienanteile von Institutionellen steigen

Trotz der teils stolzen Immobilienbewertungen steigt die Beliebtheit dieses Anlagesegments bei institutionellen Investoren immer weiter, sei es in Form von Direktanlagen, Neubauprojekten oder der Hypothekenvergabe. Das Segment bildet einen immer grösseren Bestandteil der Vermögensallokation von Versicherungen oder Pensionskassen. Die relativ hohen und langfristig planbaren, wiederkehrenden Einkommensströme sind der primäre Investitionsgrund. Immobilieninvestments werfen in der Schweiz noch immer eine laufende Rendite von rund 3% ab; in Anbetracht des Negativzinsregimes der Schweizerischen Nationalbank sind das attraktive Aussichten. Bewertungsschwankungen können im institutionellen Bereich teilweise – sofern es die Risikotragfähigkeit erlaubt – in Kauf genommen werden und bleiben aufgrund des langen Anlagehorizonts der Institute meist Buchverluste. Doch die Preisentwicklung variiert je nach Investitionssegment stark und muss stets im Auge behalten werden. So gestaltet sich beispielsweise der Büro-Immobilienmarkt bereits länger als schwierig.

Auch für Privatanleger interessant

Immobilieninvestments können auch für Privatanleger Sinn ergeben. Private können sich am einfachsten über den Kauf von Immobilienfonds oder Immobilienaktien engagieren. Immobilienfonds weisen jedoch mittlerweile eine sportliche Bewertung auf: Die Aufschläge, die sogenannten Agios, liegen bei über 30%. Die künftige Entwicklung ist stark von der Zinsbewegung abhängig. Da das Zinsniveau in der Schweiz weiterhin tief bleiben dürfte, ist das Rückschlagsrisiko kurzfristig überschaubar. Die Aussicht auf eine Veränderung der Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank könnte dieses Risiko jedoch erhöhen. Dasselbe gilt auch für Investitionen in Immobilienaktien. Schweizer Immobilienaktien konnten in diesem Jahr die Performance der Fonds um einige Prozentpunkte übertreffen, die Volatilität und damit das Risiko dieser Anlageklasse sind aber entsprechend höher und müssen bei einer Investition berücksichtigt werden.

Preisniveau im Blick behalten

Auch der Erwerb von Wohneigentum kann für den Privatanleger im Umfeld historisch tiefer Zinsen als attraktive Alternative angesehen werden. Meist steht das Argument der Mietersparnis bei der Selbstnutzung der Liegenschaft im Vordergrund. Durch die tiefen Hypothekarzinsen erscheinen die Mietausgaben im Vergleich zumeist als hoch. Oft vergessen wird hier jedoch der Fakt, dass bei einem Eigenheim auch die Rückstellungen für künftige Unterhaltsarbeiten in diese Kalkulation miteinbezogen werden müssen. Auch ein allfälliger Wertverlust des Kaufobjekts muss eingerechnet werden, denn die Preise für Wohnimmobilien sind stetig angestiegen und im Gegensatz zu institutionellen Investoren kann die Wertschwankung für einen Privathaushalt verheerende Konsequenzen mit sich bringen. Wo bei Institutionellen nur Buchverluste anfallen, kann bei Privaten die Finanzierung bei Preisrückgängen in Frage gestellt werden. Die Änderungen der Hypothekarzinsen stellen für die langfristige Tragbarkeit einen zentralen Aspekt dar. Fallen höhere Zinskosten und allfällige Renovationen oder Investitionen zusammen, sind entsprechende Rückstellungen zentral. Ansonsten droht über kurz oder lang ein Liquiditätsengpass.

Nicht blindlings investieren

Der Fakt, dass Immobilien zurzeit für verschiedenste Anlegergruppen interessant sind, lässt das stetig steigende Preisniveau erklären. Der von der UBS berechnete Swiss Real Estate Bubble Index verbleibt auch nach dem ersten Quartal in der Risikozone. Eine Blasenbildung ist jedoch noch nicht zu sehen. Für lokale Interessenten ist wichtig zu wissen, dass Basel-Stadt gemäss UBS weiterhin eine Gefahrenregion darstellt. Solange die Zinsen auf den zurzeit rekordtiefen Niveaus verharren, bleiben die Rückschlagsgefahr überschaubar und das Segment attraktiv. Langfristig muss man sich aber mit dem Risiko höherer Zinsen auseinandersetzen. Sowohl für private als auch institutionelle Investoren gilt es, die Auswirkungen höherer Zinsen im Auge zu behalten und in die Tragbarkeitsrechnung respektive Renditeerwartung miteinzubeziehen.

3
3
Teilen.
Fabienne Erni, CFA
Fabienne Erni ist Finanzanalystin im Investment Center bei der BLKB. Sie ist spezialisiert auf die Beurteilung von aktuellen makroökonomischen Entwicklungen und die Analyse von Aktien.

Eine Antwort geben